Реконструкція житлових будівель коли є повне єднання всіх сусідів-мешканців

Найбільш оптимальний варіант отримати Безпечне, Здорове й Комфортне, Ощадне та Доступне житло - починати з початку (Ідея / Вибір технологій-матеріалів / Підбір ділянки / Комплексне проектування / Фахове будівництво / Продуманий ремонт - внутрішній благоустрій). Або, хоча б, зробити таким власне відокремлене житло (коли Ви ні від кого не залежите в частині прийняття необхідних рішень).

Та що робити коли Ваше помешкання є лише частиною загальної будівлі, а ефективного результату неможливо досягти без комплексної модернізації-реконструкції всього будинку в цілому та в межах кожного окремого житла (а тут без об’єднання всіх мешканців-сусідів будь-які заходи будуть марні).

Це є найбільш поширеним варіантом для України, причому з ефектом ‘міни сповільненої дії’, або, якщо простіше, то це реальна глобальна проблема в межах всієї країни (яка просто кинута напризволяще). Дана проблематика далеко виходить за межі сучасної потреби забезпечення безпечного й здорового комфорту проживання при ощадному-ефективному характері побутового РЕСУРСОспоживання. То ж давайте розглянемо все по-порядку.

В повоєнні часи (після 1945 року) для Європи й тодішнього СРСР гострою проблемою стала швидка відбудова зруйнованої інфраструктури, промисловості, житлового фонду, тощо.

Була нагальна потреба в масовому (дешевому, простому, з максимально швидкими темпами будівництві) житлі, де аспекти звукоізоляції, ощадності чи ефективності РЕСУРСОспоживання взагалі не бралися до уваги.

Більше того (основною проблемою) також було й максимальне конструктивне спрощення, оскільки це житло розглядалося як ‘тимчасове’, тобто розрахунковий термін експлуатації в межах 25-50 років (після чого вони стають аварійно небезпечними й мають бути знесеними-демонтованими).

Найбільш яскравий приклад такого житла - це так звані ‘хрущовки’, які, в притаманних для СРСР традиціях тих часів, були ‘скопійовані’ з французьких будинків в місті Гавр, які були створені за проектом Огюста Перре (саме їх було презентовано в 1950 році Хрущову під час його візиту до Франції). Так чи ні, однак подаємо цікаві фото для аналізу, враховуючи й той факт, що відновлений після Другої світової центр Гавра став об'єктом Світової спадщини ЮНЕСКО, а от радянські ‘хрущовки’ ні.

Не стільки важливо хто ‘автор’ скільки те, що проблема такого повоєнного житла була нагальною для всієї Європи (а не лише для нас як ‘радянський спадок’).

За роки правління Хрущова нові квартири отримали близько 55 мільйонів людей, було збудовано понад 13 тисяч житлових будинків (це лише в Союзі). Перший такий будинок був збудований в 1957, а останній в 1985 році. Значна кількість людей, яка проживає в таких будинках, перебуває ‘на пороховій бочці’!!!

Навіть багата Європа не змогла вирішити цю проблему ‘миттєво’. Була розроблена Програма реновації (або знесення) такого житла, розрахована на 20-30 років, яка мала відбутися в декілька етапів. І НАЙГОЛОВНІШЕ - це вирішувалося СПІЛЬНО з державою (пільгове кредитування, часткова компенсація, оптимальне законодавство) / місцевими громадами (відповідні стимулюючі програми, часткова компенсація, тощо) / самими мешканцями (власні кошти, пільгові кредитні програми, часткове покриття державою чи місцевою владою) / бізнесом (інвестиційна привабливість, стимулююче спрощене законодавство, максимальне сприяння на всіх рівнях).

Завершивши цю Програму тільки недавно, вони все ж таки встигли до граничних розрахункових термінів безпечної експлуатації.

А тепер вернемося до наших реалій. Яка ситуація в Україні? Як вже було написано, в нас близько 40% будівель житлового сектору має вік більше 60 років, а, в цілому, близько 85% старші за 25 років. Тому модернізація-реконструкція (реновація)  чи демонтаж-знесення цього житла є свого роду ‘Гордієвим вузлом’ для України.

Почнемо з того, що згідно діючого законодавства, держава не відповідає за стан приватного житлового сектору. Враховуючи що більшість квартир приватизовані (знаходяться у власності населення), проблеми його модернізації-реконструкції (аварійний стан чи підсилення несучості, продовження терміну експлуатації, заміна внутрішніх інженерних систем, утеплення, розміщення індивідуальних теплових пунктів, заміна віконних конструкцій, проблеми ‘дірявих’ дахів, тощо) повністю перекладені безпосередньо на мешканців.

Навіть, якщо будинок завалиться - держава й місцеві органи влади можуть (за бажанням, адже це вже не їх обов’язок) виділити-надати певну допомогу, але лише в межах певних обмежених ‘кризових бюджетів.

Тому населення, нарешті, має зрозуміти, що це їхнє питання й очікувати допомоги від будь-кого (чи надіятись на будь-кого) марно. І, виходячи зі світового досвіду, варіантів вирішення цієї проблеми не так вже й багато.

(1) Спочатку (обов’язково) необхідно провести комплексний аудит існуючої будівлі - несучість (наявний стан, орієнтовний термін можливої подальшої безпечної експлуатації й перелік технічно доступних й економічно виправданих заходів щодо його продовження, і, головне, на який саме період), можливість / вартість / очікуваний ефект РЕСУРСОмодернізації та аспект забезпечення безпечного, здорового й комфортного проживання, ‘приховані резерви’ (можливість до/при чи надбудови, що може підвищити інвестиційну привабливість житла як проекту).

І тут однозначно час грає проти Вас. Необхідно терміново вирішувати це питання (оплачуючи такий аудит спільно зі всіма мешканцями чи пошуком фінансування по певних програмах / грантах). Чим швидше зрозумієте всю картину, тим оптимальнішою буде необхідна реакція (коли ще є вибір, бо в разі критичних ситуацій його вже може просто не бути). Розраховувати, що держава чи місцева влада (виходячи з масштабів можливої біди) почнуть роздавати безкоштовне житло чи самостійно займатися Вашими проблемами МАРНО. Якщо запустити цю проблему системно, в межах країни (що вже відбулося), то коли кожен другий такий будинок почне розвалюватися, то грошей не вистарчить навіть на якісь мізерні, чисто ‘показові’ одноразові грошові виплати.

(2) Якщо будова вже просто небезпечна (чи необхідні вкладення не співрозмірні з можливим продовженням терміну експлуатації), тоді єдиним виходом є знесення (поки сам не завалився). І тут ще один ‘сюрприз’ - Ви є власником квартири, а не всієї будівлі, причому ще критичнішим є земельне питання, адже ділянка точно не Ваша, а швидше за все є власністю громади й перебуває в режимі використання чи оренди.

Тут єдиний вихід - знесення наявної будівлі й будівництво на її місці нової, причому значно більшої площі (щоб була фінансова зацікавленість для такого проекту), надаючи мешканцям погоджену фінансову компенсацію чи певні площі-помешкання в новому будинку (для цього й потрібне збільшення площі, щоб ринковою реалізацією цього ‘надлишку’ покрити всі витрати та отримати очікуваний прибуток).

Але це можливо при:

- відсутності обмежень на додаткову добудову (аспект допустимої поверховості);

- технічній можливості наявних зовнішніх інженерних мереж (за рахунок збільшення користувачів й об’єму споживання);

- економічної привабливості розміщення (нове житло потрібно буде ще продати) будівлі;

- погодження всіх мешканців (хтось один відмовився - і, наприклад, 100-квартирний аварійний будинок ‘завис в повітрі’);

- ефективному стимулюючому законодавсту та максимальному сприянню місцевими органами влади в частині необхідних дозволів-погоджень, відповідними державними програмами чи пільговому довготривалому кредитуванню, тощо (все є ‘на папері’, в житті ж навколо один застій й вимагання хабарів).

(3) Якщо будівля доволі перспективна (з довгим терміном продовження безпечного функціонування), є чіткі цифри необхідних витрат на необхідний комплекс робіт (економічно виправданий та з чітким розумінням можливого ефекту), то необхідно шукати кошти.

Але лише за умови 100% гуртування всіх мешканців та їх досить активної позиції-дії. Або нічого не робити (якось буде), але, якщо будинок стане дійсно неповоротно аварійним, держава може просто ‘відрізати’ всі центральні мережі (щоб їх не пошкодити / вберегти, чи щоб будинок просто не згорів), а Ви існуйте як хочете (і, найголовніше, - все ЗАКОННО).

Можливий варіант (не залежно від стану будівлі) - це комплексний продаж квартир, тобто інвестор одразу викуповує все житло (коштами, обміном на інше житло, тощо) стаючи повноправним власником будинку-квартир, і вже на свій розсуд ним розпоряджається (зносить й будує новий, добудовує, модернізовує, тощо). Але знову ж, ініціатива повинна йти саме від спільноти мешканців (кому більше потрібно).

(4) Якщо будинок не вимагає колосальних вкладень та володіє прихованими перевагами (збільшення площі шляхом при/до чи надбудови, чи, хоча б, можливістю влаштування мансардного поверху на існуючому плоскому даху), досить привабливим розміщенням (дорогою вартістю нерухомості в Вашому мікрорайоні), то Вам досить сильно ПОЩАСТИЛО!!!

Можна знайти інвестора, який своїм коштом-силами проведе можливе збільшення площ (при умові що матиме повне правом ними розпоряджатися (володіти), здавати в оренду чи продати). А за таке право він проведе частину (чи повністю) необхідних робіт по модернізації-реконструкції чи розрахується коштами (які підуть на необхідні роботи, тобто повністю їх оплативши чи перекривши певну частину, після чого вже менше залишиться на самостійну оплату чи додаткове залучення).

Ще один варіант - залучення ЕНЕРГОгенеруючих бізнес-структур, надаючи їм право на розміщення на будинку, наприклад, сонячних панелей для генерування електричної енергії ‘по зеленому тарифу’. А вони повинні будуть якісно утеплити й гідроізолювати дах (глобальна проблема ‘дірявих’ дахів).

(5) Є ще один цікавий європейський досвід. Інвестор проводить за власний кошт всі необхідні роботи (чим значно продовжує термін безпечної експлуатації, збільшує ринкову вартість квартир, в рази зменшує побутове РЕСУРСОспоживання), а мешканці, протягом погодженого терміну, оплачують інвестору ‘комунальні платежі’ в тому ж розмірі, що були до модернізації-реконструкції. Інвестор платить вже значно менші рахунки (оскільки зменшилося споживання), а різниця є заробітком інвестора та джерелом покриття понесених вкладень.

Для інвестора це чистий бізнес-проект, для мешканців - розтермінування оплати. Однак для цього потрібне чітке діюче законодавство, згуртованість мешканців та їх відповідальність (щоб потім не виникло бажання не платити, щоб хтось ‘на них не заробляв’).

(6) Ще один варіант - використання відповідних програм (‘теплі кредити’, тощо - пільгове кредитування та відшкодування частини понесених витрат за рахунок державного чи місцевого бюджету) чи спроба залучення міжнародного фінансування (тематичні гранти, тощо). Але вони доволі обмежені в розмірі, важкі в плані доступності, жорстко вимагають 100% єднання всіх мешканців (створення хоча б дієвого й вповноваженого ОСББ, як мінімум) та часткового власного фінансування.

І лише при повній ініціативі й практичній роботі (початкового фінансування того ж аудиту/кошторису) самого об’єднання всіх мешканців. Знову ж - це потрібно в першу чергу Вам, а не їм. Тому, хто першим почне ДІЯТИ, той зможе розраховувати на якусь ДОПОМОГУ. Бо коли почне все валитися - грошей на всіх не вистарчить, фахівці будуть нарозхват, бариги різко піднімуть вартість робіт-матеріалів-обладнання.

(7) І останній варіант - згуртовано й самостійно (власним коштом) провести аудит, розрахувати кошторис, знайти резерви та власноруч їх реалізувати. Навіть поетапно, але з комплексним баченням та необхідною першочерговістю.

‘Розумники - підіть спробуйте зорганізувати 100-квартирний будинок людей з різними доходами та баченнями’. Передбачаємо більшість таких коментарів щодо даної публікації. Для вас наша ВІДПОВІДЬ в наступному пункті.

(8) Це глобальна проблема для всієї України, причому так звана ‘держава’ її повністю запустила (просто від неї усунулася, з надією, що вирішувати її будуть наступні ‘обрані біля ДЕРЖкорита’). Це наша думка й наші практичні рекомендації, а що з цим робити - вирішувати Вам. Можна довго обговорювати (праві ми чи ні), однак це ніяк не заставить зникнути саму проблему (з кожним днем бездіяльності ситуація ускладнюється й наближається момент, коли це все ‘вибухне’ по всій країні й буде наростати як снігова лавина).

Можна на то все ПЛЮНУТИ (страшилки то все, якось пронесе, підемо мітингувати, тощо), та це Ваша ‘гра в рулетку’! ВСІХ врятувати просто не можливо (тим паче якщо більшість просто нічого не хоче робити). Саме тому ми пишемо для тих, хто це розуміє й готовий взяти відповідальність за своє майбутнє в свої руки.

На крайній випадок - по-тихому продавайте таке житло (допоки воно чогось вартує чий його просто можна ще продати). Це також ВИХІД (якщо ця проблематика (‘ризику’) у Вашому будинку хвилює тільки Вас).

Обрали що будете робити - запрошуємо на ‘ЕОД старт’.

>