(Серія публікацій 'ЕОД для воїнів')

Житло від 9 до 30м2. Підказки для воїнів

Держава (виділенням земельних ділянок, грошовими виплатами), в тій чи іншій мірі, допомагає воїнам. Однак, доволі часто, цих коштів вистачає лише на невеличке житло. Цією статтею ми вирішили Вам допомогти розібратися в тематиці ‘компактного житла’.

Економічна криза призвела до того, що для багатьох людей не тільки придбання ‘найменшого’ типового житла (1-кім. квартири від 30м2) є ‘проблемним’, а й щомісячні платежі за його обслуговування (‘комуналка’) навіть при його оренді є ‘критичними’. Ніби все просто – чим менша площа, тим менше необхідно платити (як при придбанні так і щомісячно).

Є попит - буде і пропозиція. Тому на ринку з’явилися варіанти ‘житла’ площами навіть від 9м2 до ‘стандартних’ 30м2, причому з вельми широкою ‘палітрою’ назв: ‘малометражні 1-кім. квартири’, ‘мікро-квартири’, ‘міні-квартири’, ‘смарт-квартири’, ‘квартири-студії’, ‘квартири-апартаменти’, тощо.

Та для початку ряд ‘основних’ моментів.

Існуючим законодавством чітко не врегульовано аспект житла площею менше 30м2 (відповідно існує ризик набуття права власності на нього чи навіть підключення мереж, віднесення його до житлового фонду, питання ‘прописки’ та тарифів – оскільки в разі визнання його нежитловим чи комерційним матимете набагато більші комунальні тарифи, що спотворить ідею загального заощадження). Цей напрямок має два типи:

(1) ‘азіатський’, коли просто бракує коштів і, головне, це вартість житла з можливим нехтуванням норм комфорту чи навіть ‘здорового глузду’ (звідси житло площами навіть від 6м2);

(2) ‘європейський’ або ‘жодного лишнього м2’, коли за рахунок жорсткого раціоналізму (відповідне продумане проектування, використання багатофукціональних меблів-трансформерів, сучасної побутової техніки, культури ощадного мінімалізму, тощо) досягається той аналогічний функціоналізм та комфорт проживання що й в класичному ‘мінімальному’ житлі. Тут вже з площами, умовно, від 15м2;

Існує ряд напрямків ‘легалізації’ даного житла:

(1) ‘законний’ - шляхом отримання (як виключення) дозволу на таке будівництво від відповідного профільного міністерства;

(2) ‘напівзаконний’ – ‘пропихуючи’ їх через рішення органів місцевого самоврядування;

(3) ‘схематичний’ – через ‘стимульовані’ судові приписи;

(4) ‘тіньовий’ – вводячи його як нежитловий чи комерційний фонд (на страх та ризик ‘житлової’ експлуатації самими власниками;

(5) ‘кидалово’ – забудовник свідомо вводить в оману в угодах вказуючи його як ‘житло’, а всі проблеми вже будуть вилазити після (оплати, здачі в експлуатацію, подальшого продажу, тощо);

Проблеми ‘інфраструктури’ (оскільки таке ‘житло’ не враховується при визначенні вимог забезпечення відповідними ‘благами’ (кількість місць в школах, дитсадках, лікарнях)), прибудинкової відпочинкової території, паркомісць, тощо.

Окремо необхідно відзначити, що собівартість будівництва такого житла більша за типове (більшої площі), тому матимемо наступні моменти:

(1) вартість 1м2 може бути більша (деколи досить значно) ніж в ‘типовому’;

(2) ‘доступність’ може досягатися ‘класичними прийомами’ наших забудовників (низькоякісні матеріали та застарілі технології, густозаселеність з багатоповерховістю/великою кількістю квартир на поверсі/коридорною системою, віддаленістю, будівництвом в промзонах чи всякого роду реконструкції, проблеми з документацією за вирішення яких потрібно буде ‘доплатити’);

(3) можливий варіант поодинокого ‘вкраплення’ в будинки (з хорошим розміщенням та інфраструктурою, якістю на наповненням, продуманим раціоналізмом та комфортом проживання), але в дуже обмеженій кількості причому на перших чи останніх поверхах та ‘відповідною’ ціною.

А тепер давайте по СУТІ!

Наше законодавства часто має двояке трактування – чим часто всі й ‘користаються’:

- ось наприклад визначення поняття ‘ЖИТЛО’: ‘житло з нормованими нижніми і ненормованими верхніми межами площ квартир та одноквартирних житлових будинків (чи котеджів), які забезпечують рівень комфорту проживання не нижче за мінімально допустимий’;

- маємо прив’язку до поняття ‘КВАРТИРА’: ‘комплекс взаємопов'язаних приміщень, використовуваних для проживання однієї сім'ї різного чисельного складу або однієї людини, який включає (як мінімум) житлову (житлові) кімнату, кухню, ванну кімнату (душову), вбиральню (або спільний санвузол), передпокій, комору чи вбудовану шафу’;

- мінімальна площа квартири визначена в розмірі 30м2 (кімната – від 15м2, кухня – від 7м2, спільний санвузол – від 3,8м2, залишок - 4,2м2, мабуть, на решту – передпокій чи коридор, комору чи вбудовану шафу), плюс існують такі поняття як ‘соціальна’ (13,65м2 житлової площі на одну людину) та ‘приватизаційна’ (21м2 загальної площі на людину та 10м2 на сім’ю) квартира;

- цікавим є поняття ‘КУХНІ-НІШІ’: ‘невідокремлений перегородкою простір у структурі житлової кімнати чи передпокою для розміщення кухонного обладнання без обіднього місця; може освітлюватися природним або іншим світлом через фрамугу’;

- ну і, звісно, як ж без поняття ‘ЖИТЛОВЕ ПРИМІЩЕННЯ (житлова кімната)’: ‘опалюване приміщення, розташоване у надземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-епідеміологічним вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів відносно шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку, електричних та електромагнітних полів та іонізуючого випромінювання’.

От і маємо ПРЕЦЕДЕНТ!

Якщо ми вийдемо з аспекту раціонального мінімалізму та приймемо найменш допустимі площі в розрізі необхідних ‘приміщень’ для проживання однієї людини (кімната з кухнею-нішею, бо їх поєднання, ніби, передбачено термінологією, та суміщений санвузол), то отримаємо ‘НОВІ’ мінімальні логічно-допустимі площі ‘ЖИТЛА’:

(1) ‘ДБНовська’ – 18,8м2 (15м2 кухня + 3,8м2 спільний санвузол);

(2) ‘Приватизаційна’ – 21,0м2 (бо варіант без сім’ї);

(3) ‘Соціальна’ – 17,45м2 (13,65м2 ‘житлова’ норма на людину + 3,8м2 спільний санвузол).

Скажете що це маніпуляції та підміни понять? Та, як не дивно, схожою ‘логікою’ керувалося відповідне профільне міністерство (яке й видає вищеописані дозволи на будівництво ‘ЖИТЛА’ площею менше 30м2), коли надало офіційну відповідь на запит однієї Правозахисної організації щодо оцінки даної ситуації, вказавши, що ‘враховуючи світові тенденції будівництва, розвитку й потреби ринку нерухомості, ‘за певних умов’ допускається будівництво 1 кім. малометражних квартир площею 18-30м2’.

Сприймати це як ’сигнал-дозвіл’ чи чергова ‘схема’ (отримання ‘стимульованих’ дозволів) – наразі невідомо. Тому, в кожному випадку, необхідно індивідуально підходити з правової точки зору до кожної такої ‘пропозиції’ забудовників.

Але ж ‘ІДЕЯ’ то доволі актуальна й затребувана!

Не було б суттєвого попиту на дане ‘малогабаритне’ житло – забудовники б не йшли на відповідні витрати-ризики (погодження, хабарі, залучення людей, які вирішать дане питання, тощо). Плюс якщо піти європейським шляхом ‘правдивої’ оптимізації, то дійсно – навіщо переплачувати за ‘не потрібні’ чи ‘надлишково-неефективні’ м2???

Також необхідно чітко конкретизувати всі ‘плюси’ такого компактного житла (за умови що воно якісне, продумане, функціональне, ‘здорове’, доступне, ‘легальне’):

- значно менші витрати на придбання (що суттєво для варіанту першого житла, альтернативи довготривалій, але тимчасовій оренді, за браку коштів);

- мінімізація ‘комуналки’ (актуально для власників, навіть якщо воно придбано для здачі в оренду, то буде вигідним при менших орендних платежах та малих комунальних платежах, що виступатиме як додаткове благо для забезпечення навіть тимчасовим житлом людей з обмеженими фінансовими можливостями);

- тип ‘SMART’ в світовій практиці свідчить не стільки про аспект мінімалізму, скільки про сучасну технологічну наповненість й продуманість житла, що забезпечує досить високий споживчий комфорт проживання з широким функціональним використанням.

Програма ‘ЕОД житло’ – локалізовуємо проблеми й підсилюємо переваги!

Розробляючи свою Програму ‘Е’ (Екологічного, ‘здорового’ й комфортного згідно 9 факторів), ‘О’ (Ощадного в розрізі 3-х векторів), ‘Д’ (Доступного, але при умові повного ВИБОРУ-КОНТРОЛЮ-ГАРАНТІЇ вкладень) житла, ми не могли не врахувати аспект компактного житла. Але ми вирішили спробувати врахувати всі можливі проблеми існуючого ринку та розширити ‘палітру’ благ.

Тому початком Програми став проект ‘№1. Mini’ – житловий закритий міні-комплекс в передмісті (на типовій ділянці від 8,5сот) з 12-ти зблокованих котеджів-квартир площею 24,9м2 планування житла та всього комплексу подано в коментарях). Ось основні аспекти:

(1) це варіант самоорганізації, а саме Клубне будівництво (12-ть учасників Клубу самі обирають розміщення, ділянка купується зразу на них, вся документація-дозволи також на них, введення в експлуатацію також – вони одразу стануть власниками житла);

(2) повний вибір всього спектру (проект, технології та матеріали, рівень екологічності та ощадності, дизайн, бюджет, забудовник-підрядник, тощо);

(3) повний контроль на всіх стадіях, що унеможливлює наявність нечесних забудовників, неякісних матеріалів, тощо;

(4) ділянка обирається в передмісті з добре розвинутим громадським транспортом, або, в разі потреби-можливості, купується більша ділянка для влаштування паркомісць, гаражів, комор, тощо;

(5) не дивлячись на компактність площі (вартості житла), в ньому будуть всі атрибути життя ‘на природі’ (що часто недоступно для класичного житла значно більшої площі та вартості) – в закритому комплексі 4 загальні відпочинкові зони, в кожного перед вікнами власний відгороджений палісадник (під сад, газон, квітник, тощо) з своїм мангалом (система виводу високих димарів не створюватиме дискомфорт іншим мешканцям).

Хочете більш детально ознайомитися з Проектом ‘№1. Mini’ (проекти, планування, відео-презентація, опис, тощо) чи продивитися всю Програму (ЕОД клубне: 12-ть проектів площами 25-75+м2 на 4-6-8-10-12 сімей) – просимо в підблок ‘ЕОД житло’.

>